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Was man bei einer Anmietung auf Mallorca beachten sollte... Änderungen des spanischen Mietrechts

Spanisches Mietrecht

veröffentlicht von: FINEST REAL ESTATE in Mallorca Blog

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Im Juni 2013 gab es einige wesentliche Änderungen des Spanischen Mietrechts – LAU, der Regelung vom 24.11.1994-. Wir stellen Ihnen hier die wichtigsten Änderungen vor, welche Mallorca Immobilien zur Langzeitmiete betreffen.

Vorwort
Das neue Mietgesetz soll den Mieter aber auch den Vermieter schützen. Hintergrund war ein recht starres Mietrecht und dass das damals sehr mieterfreundliche Mietrecht eine Vermietung für viele Eigentümer nicht interessant machte.

Das Spanische Mietrecht – LAU / 2013

Nachfolgend finden Sie eine Zusammenfassung der wichtigsten Änderungen im spanischen Mietrecht LAU. Die Angaben sind ohne Gewähr auf Richtig-/ oder Vollständigkeit. Um die Rechte der Mietverträge gegenüber Dritten geltend machen zu können, müssen Mietverträge im Grundbuch der jeweiligen Immobilie registriert sein. Die neue Regelung gilt ausschließlich für Wohnraummietverträge. Gewerbliche Mietverträge bzw. Pachtverträge sind hiervon nicht betroffen. Auch sind diese Regelungen nicht auf die Vermietungen von Ferienwohnungen anwendbar. Seit dem Jahr 2013 sind auch bei Mietimmobilien auf Mallorca Energieausweise vorgeschrieben.

Verträge, welche vor das Inkrafttreten der Gesetzesänderung abgeschlossen wurden, richten sich an das vorherige Gesetz. Allerdings können beide Mieter und Vermieter vereinbaren, dass sich ältere Mietverträge durch Eintragung in das Grundbuch an das neue Mietgesetz orientieren.

Das Spanische Mietrecht erlaubt, dass Mieter und Vermieter eigene Vereinbarungen treffen können. Diese müssen allerdings den Rechtsrahmen des Mietgesetzes einhalten. In Streitfällen können die Parteien vereinbaren, sich nach einen Schiedsgericht zu richten. Als Mitteilungsadresse kann künftig auch eine E-Mailadresse bestimmt werden. Ausgeschlossen aus der Anwendung des Mietgesetzes sind möblierte Immobilien, welche zeitlich begrenzt komplett vermietet wurden. Weitere Informationen finden Sie auch unter unserer Rubrik: „Mallorca Immobilienrecht

Vorkaufsrecht

Das Spanische Mietrecht – LAU sieht vor, dass Mieter und Vermieter auf das Vorkaufsrecht seitens des Mieters vereinbarend verzichten können. Die Verkaufsabsicht muss für diesen Fall dann mindestens einen Monat in Voraus dem Mieter mitgeteilt werden.

Dauer eines Mietvertrages

Die Dauer des Mietvertrages beträgt 3 Jahre.

Die Eigennutzung muss nicht mehr vom Vermieter vom Anfang an im Vertrag geklärt werden. Mit Ablauf des ersten ersten Jahres, kann der Vermieter mit einer Vorankundigungszeit von mindestens zwei Monaten den Mietvertrag wegen Eigenbedarf kündigen.

Der Mieter kann nach Vollendung der ersten sechs Monaten Mietdauer den Mietvertrag mit einer Kündigungsfrist von mindestens einem Monat kündigen. er muss nicht mehr immer volle Mietvertragsjahre einhalten. Allerdings kann der Vermieter wegen Nichteinhaltung der Dauer des Vertrages eine Abfindung verlangen.

Mietanpassungen

Die Miete kann nur jährlich aktualisiert werden. Wenn nichts anderes vereinbart wurde, kann die Miete nach dem Lebenshaltungsindex (IPC) angepasst.
Mieterhöhung wegen baulicher Verbesserungen

Nach Ablauf der ersten drei Mietjahre darf der Vermieter die Miete wegen von ihm durchgeführter baulichen Verbesserungen erhöhen. Die Erhöhung richtet sich nach den Zinsen auf das ausgegebene Kapital. Die Erhöhung darf aber nur maximal 20 % der bisherigen Miete betragen.

Umbauten

Das Spanische Mietrecht sieht vor, dass der Mieter ohne die ausdrückliche Genehmigung des Vermieters keine Umbauten an der Immobilie vornehmen darf. Sollte der Mieter dennoch nicht genehmigte Änderungen durchführen, so kann der Mietvertrag sofort gekündigt werden. Danach der Vermieter kann die Widerherstellung verlangen und der Mieter hat dann auch keinen Anspruch auf Entschädigung. Mieter, welche eine nachweisbare Behinderung haben, dürfen nach einer Mitteilung an den Vermieter notwendige Umbauten zur Erleichterung des Alltags vornehmen. Nach Beendigung des Mietverhältnisses muss der Mieter die Mietimmobilie dann auf seine eigenen Kosten in den ursprünglichen Zustand wiederherstellen.

Instandhaltungskosten

Für den Fall, dass der Mieter die Instandhaltungskosten der Immobilie trägt, können die Parteien vereinbaren, dass diese Kosten innerhalb der ersten drei Jahre erhöht werden. Die Erhöhung darf aber prozentual nicht das Doppelte übersteigen, als die Mieterhöhung betragen hat.

Mietfreier Zeitraum

Falls der Mieter vereinbarte Umbauten oder Verbesserungen an der Mietimmobilie vornehmen möchte, so können beide Parteien einen mietfreien Zeitraum vereinbaren. Nach Beendigung der Mietzeit kann der Mieter beim Vermieter allerdings keinen Anspruch auf Entschädigung erwarten. Nichtdurchführungen von zuvor vereinbarten Umbauten oder Verbesserungen der Immobilie wäre ein Kündigungsgrund seitens des Vermieters.
Miet-Vertragsauflösungen

Im Falle, dass der Vermieter den Besitz der Immobilie verliert oder abtreten muss werden nur die Miet-/ oder Pachtverträge eingehalten, welche im Grundbuch eingetragen wurden. Sollte bei Mietbeginn keine Eintragung vorgenommen worden sein, so wird der Mietvertrag aufgelöst.

Im Falle eines Verkaufs der vermieteten Immobilie werden nur die Mietverträge eingehalten, welche im Grundbuch eingetragen wurden. Liegt keine Eintragung im Grundbuch vor, so hat der Mieter drei Monate Zeit, um die Immobilie zu räumen.

Im Falle einer Scheidung des Mieters darf als neuer Mieter in der Immobilie bleiben, welcher gemäß Scheidungsurteil das Recht hierfür erhalten hat.

Nichtzahlung der Miete

Sofern der Mietvertrag im Grundbuch eingetragen wurde, kann der Vertrag, bei Nichtzahlung der Miete, durch eine notarielle Akte oder gerichtliche Mitteilung in dem Zeitraum vom 10 Tagen aufgelöst werden, sofern dieses im Mietvertrag festgehalten wurde. Sollte der Mieter auf die Mitteilung nicht Antworten, so gilt dann der Bescheid als zugestellt und die Eintragung des Mietvertrages kann vom Grundbuch gelöscht werden.

Der neue Artikel 2 des Gesetzes 4/2013 ergänzt und modifiziert mehrere Aspekte des Zivilverfahrens Gesetzes vom 07. Januar 2000.
Bei den Änderungen im spanischen Mietrecht LAU wird auch die Wirksamkeit und die Durchführungen der Räumungsklagen modifiziert und genauer definiert, um diese bei säumigen Mietern eine schnellere Durchsetzung erzielen zu können. Im Falle einer Räumungsklage sind offene Mieten bis zum Tage der tatsächlichen Rückgabe der Immobilie zu entrichten, ohne dass dafür eine weitere Klage für die Mietforderungen nötig wird. Sollte der Mieter zum Gerichtstermin der Räumungsklage nicht erscheinen, gilt die Klage als gewonnen und der Mieter muss innerhalb von dreissig Tagen ausziehen ohne dass dafür weitere Mitteilungen nötig sind. Die Gerichtskosten sowie die offenen Mieten bis zum Tage der Rückgabe der Immobilie sind vom Mieter alleine zu tragen. Bei einem Räumungstermin ist die Anwesenheit eines einzigen Beamten ausreichend. Der Mieter wird aufgefordert, seine hinterlassenen Objekte abzuholen. Sollte er das nicht machen, so gehen die zurückgelassenen Objekte in den Besitz des Vermieters über.

Schuldnerverzeichnis
Im Artikel 3. des Gesetzes 4/2013 wird bestimmt, dass ein Schuldnerverzeichnis eingerichtet werden soll, um den Vermietern mehr Sicherheit bei der Wahl des neuen Mieters zu geben.
Personen, bei denen Gerichtsurteile Aufgrund Zahlungsprobleme gab, werden im Schuldnerverzeichnis für die Dauer von sechs Jahren aufgelistet. Die Mieter können die Austragung aus diesem Register verlangen, sobald sie die offene Beträge beglichen haben.

Vertragsauflösung

Das Spanische Mietrecht sieht vor, dass der Vermieter den Mietvertrag wegen einer Abtretung des Vertrages an einen Untervermieter, die Mietimmobilie kündigen darf.

10 Responses to “Spanisches Mietrecht”

  • Muss ich als MIETER eine andere waschmaschine stellen wenn die bei einzug vorhandene maschine nach 6 jahren kaputt gegangen ist .?????

    • Hallo Frau Groeteke,

      vielen Dank für Ihre Frage! Diese Situation kommt immer wieder vor.

      Sofern die Waschmaschine Bestandteil Ihres Mietvertrags ist und die Beschädigung auf einer normalen mehrjährigen Abnutzung basiert, so ist die Reparatur oder der Austausch der Maschine stets vom Vermieter zu tragen.

      Viele Grüße,

      Ihr FINEST REAL ESTATE Team

  • Hallo,

    meine Vermieterin hat mir nach 6 monaten Zeitvertrag gekuendigt.

    Nach Ablauf von 3 Monaten fing die Vermieterin an, Interessenten durch die Wohnung zu fuehren…..
    Nach 12 Besichtigungen habe ich der Vermieterin mitgeteilt, dass ich mich extrem belaestigt fuehle.

    Ich habe die Miete 6 Monate im voraus bezahlt sowie eine Kaution von 2.400€ ( 2 Monatsmieten).

    In meiner Abwesenheit hat die Besitzerin gegen meinen Willen eine Besichtigung mit einem Master Key durchgefuehrt.

    Verstaendlicherweise moechte ich in den letzten 4 Wochen meinervMietdauer nun nicht weiter belaestigt werden.

    Die Vermieterin pocht nun auf Ihr angebliches Recht weiterhin Begehungen durchzuführen und droht mir mit einbehalt meiner Kaution sollte ich dieses nicht wuenschen.

    Ich fuehle mich terrorisiert und unter Druck gesetzt.

    Wie kann ich mich wehren?

    P.S. Die wohnung ist in Inseraten mit falscher Quadratmeterzahl etc. inseriert und die bisherigen Interessenten sind durch die Fehlangaben sofort wieder gegangen.

    • Hallo Frau Merkentrup,

      gegen ordnungsgemäß und mindestens 24 Stunden vorher angemeldete Besichtigungen ist im Grunde nichts einzuwenden. 12 Besichtigungen sind aber bereits deutlich zu viel und müssen von Ihnen so auch nicht akzeptiert werden.

      Sich eigenmächtig Zutritt zu einer vermieteten Wohnung zu verschaffen stellt ein nicht unerheblicher Straftatbestand dar und muss von Ihnen keinesfalls geduldet werden.

      Auch die Kaution darf ohne einen Gerichtsbeschluss nicht auf eigenem Ermessen hin einbehalten werden und schon gar nicht als Druckmittel für Besichtigungen verwendet werden. Zusammen gesehen bewegt sich die Vermieterin hier auf dünnem Eis.

      Was die falschen Angaben der Wohnung anbelangt, so hat das mit Ihrem Fall erstmal nichts zu tun, zeigt aber einmal mehr -sollte es sich hier um eine bewußte Falschangabe handeln) die Handschrift Ihrer Vermieterin und ist natürlich auch inakzeptabel.

      Auch wenn Sie sich hier im Recht befinden, so empfehle ich Ihnen hier dennoch einen Weg der gütlichen Einigung mit Ihrer Vermieterin zu finden, da sich im schlimmsten Fall die Fronten verhärten werden und der juristische Weg auch für Sie langwierig und stets mit Zeit, Ärger und Kosten verbunden ist.

      Viele Grüße,

      Ihr FINEST REAL ESTATE Team

  • Hallo zusammen,
    meine Familie und ich wohnen jetzt seit 8 Jahren in einer Wohnung. Nun läuft der Mietvertrag am 15. Mai 2019 aus.
    Wir möchten aber gerne noch 4 Jahre weiter hier wohnen bleiben. Muss der Vermieter dieser Verlängerung zustimmen, oder wie verhält sich das genau.
    Besten Dank

    • Liebe Familie Schmidt,

      wenn dieser bereits verlängerte Vertrag ausläuft, so muss ein neuer Vertrag ausgehandelt werden. Nach der neuesten Rechtslage ab Januar 2019 hätten Sie dann wieder eine Option auf 5 Jahre mit frühestmöglicher Kündigung nach 6 Monaten.

      Ihr Vermieter wird in der Regel stets an einem langjährigen und verläßlichem Mietverhältnis interessiert sein und daher sollte sich hier gemeinsam sicher auch eine Basis für einen neuen Vertrag finden lassen. Der neue Vertrag schafft Ihnen dann auf jeden Fall für die beabsichtigten 4 Jahre Sicherheit.

      Viele Grüße

      Ihr FINEST REAL ESTATE Team

  • Hallo von der Playa de Palma,
    ich wohne 19 Jahre in einer Mietwohnung. Jetzt ist der Besitzer gestorben und die Neffen haben die Wohnung geerbt. Nächste Woche wollen Sie einen neuen Vertrag machen. Was muss ich beachten? Gibt es ein Limit für eine Mieterhöhung?
    Habe ich besondere Rechte nach einer so langen Mietzeit?
    Vielen Dank für Ihre Hilfe.

    • Hallo Christin,

      wurde der alte Mietvertrag von keiner Seite verlängert oder neu aufgesetzt, so verlängert sich der Vertrag in der Regel von Jahr zu Jahr. Das spanische Mietrecht schützt hier in der Regel eher den Mieter. Wurde jetzt aber bereits ein neuer Mietvertrag von beiden Seiten unterzeichnet, so greift natürlich der neue Vertrag. Grundsätzlich ist es aber bei ausgelaufenen Mietverträgen so, dass ein neuer Vertrag auch komplett neu ausgehandelt werden kann. Ich würde raten, behutsam eine einvernehmliche Lösung anzustreben. Vermieter schätzen in der Regel lange und zuverlässige Mietverhältnisse und das liegt hier ja vor.

      Viele Grüße und viel Glück für Ihren neuen Mietvertrag

      Ihr Team von FINEST REAL ESTATE

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